Крыша над головой через 80 лет

TheBat

Александра Суперека , опубликовано в «Бизнес-журнале Онлайн», 26 Марта 2008 года.
То, что стоимость квартир резко возрастет, аналитики Банка Ренессанс Капитал предсказывали еще в июле прошлого года. По их прогнозам, тенденция подорожания сохранится минимум до 2010 года. Этот процесс обусловлен тем, что правительство постоянно стимулирует потребительский интерес с помощью введения ипотеки, а также потому, что в России хроническая нехватка жилплощади. На каждого россиянина в среднем приходится по 21 кв. м жилья, в то время как в Европе — 29 кв. м.

Прогнозы оказались близки к реальности. Сегодня недвижимость растет в цене на 2–3 пункта в месяц. С начала 2008 года стоимость московского жилья выросла почти на 10%. По некоторым оценкам, средняя цена квадратного метра в столице с 1 января увеличилась примерно на 7,8% — с $4 438 до $4 783, а в рублях — с 108 936 до 117 595. Жилье подорожало во всех сегментах: экономкласс — на 7%, бизнес-класс — на 6,7%, элитная недвижимость — на 6%, а по отдельным объектам (как, например, одно- и двухкомнатные квартиры в Зеленограде, Юго-Восточном и Северо-Западном округах) — до 15% и более. Более всего, по данным аналитиков, поднялись в цене однокомнатные квартиры — до 20%. Если до Нового года типовая однокомнатная «хрущевка» площадью около 35 квадратных метров стоила $160 тысяч, то в настоящее время — $190 тысяч. Цены на элитное жилье тоже растут, но не такими скорыми темпами.

Причин бурного роста несколько. Во-первых, несоответствие спроса и предложения. Россияне рассчитывают приобрести недорогое, но качественное жилье, пусть даже площадь квартиры будет небольшой. Но при этом каждый хочет позаботиться о своей безопасности, а новые застройщики доверия не внушают. Соответственно, жилье, построенное в 60–70-е годы, дорожает быстрее всего. Однако старое не всегда является синонимом добротного. Новых квартир стоимостью до $1 млн сейчас 22,5%, старых — 16,7%.

Так или иначе, сегодня на московском рынке квартир по цене ниже 100 тысяч долларов не более 1%. Квартиры в диапазоне от 100 до 250 тысяч тоже надо искать — сейчас их всего 31% на вторичном рынке и 20,6% на первичном.

В Москве, например, принято возводить монолитное жилье, более дешевое панельное обычно строят за МКАД, и на рынке его не больше 17%. И эту позицию, пишет «Взгляд», стоит пересмотреть. Однако цены на недвижимость зависят не от себестоимости, а от спекуляций, считает председатель правления ФОРА-БАНКА Александр Синельников. Это вторая причина непомерного роста цен. «Дома строят из одних и тех же материалов, но если в Подмосковье квадратный метр стоит 2 тысячи долларов, а в Москве — 6, это спекуляция», — уверяет он.

Александр Синельников считает, что так называемые накладные непроизводственные расходы, а проще говоря, откаты, занимают 3–5% в себестоимости жилья.

Одна из возможных причин роста — ужесточение условий ипотечного кредитования, которое заставило покупателей решиться на покупку по ипотеке именно сейчас. Однако часть экспертов утверждает, что объем ипотечных сделок не изменился.

Международная академия ипотеки и недвижимости предлагает на государственном уровне рассмотреть немецкую модель ипотеки. Ее суть в том, что деньги заемщика инвестируются в строящееся жилье, недостающую сумму он берет под минимальный процент, а гарантии по обеспечению доходности проекта и сохранности средств вкладчиков принимает на себя государство.

В среднем на одного россиянина приходится 21 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 65 кв. м, в США — 70. По планам правительства, в стране до 2010 года должно ежегодно вводиться до 80 млн кв. м нового жилья. В таком случае к 2020 году Россия достигнет уровня слаборазвитых стран — 35 кв. м на человека. Пока же дефицит рождает спекуляции с ценами на рынке недвижимости.

Выходит, что среднеевропейских 65 кв. м на душу населения придется ждать до 2112 года. Если обратиться к проблемам Москвы, то городу нужно не меньше 470 млн кв. м жилья, в то время как сегодня он имеет только 212 млн. Московское правительство, сказала газете «Взгляд» генеральный директор МАИН Татьяна Никитина, планирует строить 5 млн кв. м в год.

При таком дефиците за последние четыре месяца квадратный метр вырос в цене на 10–12%.

По информации Росстата, в стране проживает 142 млн человек. Чтобы приблизиться к американскому уровню (70 кв. м на душу), нужно иметь 9 243 млн кв. м. Сегодня жилья втрое меньше — 3 002 млн кв. м. Соответственно, ждать лучших времен россиянам придется около 80 лет.